Maria Melnikova, byplanlegger og forsker ved Berlin kompetansesenter for store boligområder, "Ikke bare paneler: tyske erfaringer i masseboligområder" er tilgjengelig for nedlasting på hennes offisielle nettside masshousing.ru.
Den elektroniske presentasjonen og diskusjonen av boka, organisert av Higher School of Economics, vil finne sted 16. desember 2020 kl. 19:00. Detaljer er her.
I Øst-Tyskland er andelen privatiserte boliger (3,5%) veldig lav, fordi det kun var enkelte leietakere som ønsket å kjøpe leilighetene etter oppussing til en pris på 1000 € per 1 m² eller mer. (BENN, 2007, s. 29).
Hus fra epoken med massekonstruksjon ble bygget omtrent samtidig. Derfor er det nødvendig å gjenopprette den tekniske tilstanden til mange bygninger samtidig. Dette er en av de mest ambisiøse og vanskelige oppgavene i å organisere den videre utviklingen av områder med masseboligutvikling.
Tysklands egenart er at hoveddelen av fondet i panelområder tilhører store eiere (boligselskaper, andelslag). Dette forenkler organiseringen av fornyelsesprosessen. I stedet for et fellesskap av eiere, handler en enhet som regel økonomisk stabil. Men i Tyskland er det en annen praksis med modernisering av bygninger - rekonstruksjon av boligmassen i historiske kvartaler, der leiligheter i mange bygninger eies av privatpersoner. For å jobbe med slike territorier, på lovgivningsnivå, er det opprettet en ordning for å jobbe med gjenoppbyggingsprosesser - sanitærområdet (tysk Sanierungsgebiet) og rehabiliteringsbyrået (tysk Sanierungsträger). Denne opplevelsen kan være interessant for Russland.
Bevaring og modernisering av den nasjonale boligmassen er en av hovedoppgavene for utviklingen av den tyske nasjonale økonomien. Boligmassen er ikke bare eiernes ansvar, staten spiller en viktig rolle. Det skaper forhold der eiere kan ta effektive grep for å forbedre den tekniske tilstanden til bygningene sine.
Bevaring og modernisering av boligmassen er et av hovedtemaene i utviklingen av byutviklingskonsepter. For bymyndigheter er denne oppgaven ofte viktigere enn nybygg, fordi indikatorene for igangsetting av boligmateriale som regel aldri overstiger 1% av leilighetene som finnes i byen.
KfW, den tyske føderale utviklingsbanken, spiller en viktig rolle i energimoderniseringen av bygninger. Siden 1990 har banken investert ca 68 milliarder euro i boligmassen i Øst-Tyskland. Dette tillot eiere (boligselskaper, borettslag, borettslag) å renovere mer enn 65% av boligmassen, som hovedsakelig besto av panelhus.
Vi er ikke rike nok til å leve i boliger av lav kvalitet
I det forente Tyskland ble den sosialistiske panelen boligmasse ansett som "uferdig". Først av alt fordi det manglet et lag isolasjon på fasaden. På grunn av den konstante innvirkningen av nedbør på ytterveggene, ble den tekniske tilstanden til bærende konstruksjoner forverret. Dette ble begrunnelsen for en rask og omfattende omorganisering.
I følge BEEN-prosjektet kan panelbygninger redusere primær varmeenergi med 40–50% (BEEN, 2007). Under rekonstruksjonen av panelfondet i Berlin var det mulig å oppnå indikatoren på 60 kWh primærenergi per kvm. m boareal per år, som er mer enn to ganger lavere enn gjennomsnittet for Berlin (148 kWh per kvadratmeter per år).
Tyskland ble ledende innen omfanget av boligrenovering blant landene i Øst-Europa, fordi det hadde det beste forholdet mellom kostnadene for boliger og verktøy til inntekten til befolkningen. I følge IWO Housing Initiative for Eastern Europe når renoveringsgraden av boligbygg i serieutvikling 85% i dag (IWO, 2018).
Renovering av bygninger i Berlin
Distriktene i utkanten av Berlin var de første områdene i Øst-Tyskland som gjennomgikk omfattende oppussing. Initiativet kom fra bymyndighetene: i 1992 ble det på oppdrag fra Berlins senat utviklet "Encyclopedia of Panel Buildings". Den inneholdt en liste over mulige tiltak for modernisering av alle serier av industriell boligbygging i DDR med en beregning av kostnadene. De teoretiske anbefalingene er testet ut i praksis gjennom gjennomføring av flere pilotprosjekter i Berlin. Basert på dette arbeidet kunne bygningseiere og bankrepresentanter enkelt estimere kostnadene ved moderniseringen.
I 1993 lanserte senatet i Berlin et program for å støtte renovering og modernisering av bygninger. I følge dette programmet skulle eierne ha 15% av egne midler som kreves for omorganiseringen. Da kunne de søke om et lån fra KfW Bank. Berlin-senatet ga også ekstra støtte. Renoveringen av alle panelbygninger i Øst-Berlin (270 000 leiligheter) var planlagt å være ferdig innen 10 år (Divigneau, 2010). Gjennomsnittlig investering for en leilighet var 20 000 € (BENN, 2007, s. 85).
Eierskap var ikke viktig for å oppnå økonomisk støtte. Fra et organisatorisk synspunkt ville det selvfølgelig være lettere for store boligselskaper og kooperativer å gjennomføre modernisering. Men også bygninger der leiligheter tilhørte private eiere, kunne delta i disse programmene på like vilkår.
Massetilbyggingstiltakene i Tyskland ble ikke utført for individuelle bygninger, men innen kvartalet som helhet. Store eiere beregnet behovet for investeringer for hvert kvartal og utviklet ruteplaner for omorganiseringen. Tilstanden til boligmassen i Hellersdorf-distriktet, Berlin i 1989 og etter den første moderniseringsbølgen på midten av 1990-tallet. Dette tillot Berlin-regjeringen å planlegge regionale budsjettutgifter til støtteprogrammet (Divigneau, 2010).
Kostnadseffektiviteten til moderniseringstiltak og en forsvarlig anvendelse av energieffektiviseringstiltak var hovedkriteriene i utviklingen av massesaneringsprogrammet.
I mange områder ble oppussingen utført uten å bosette innbyggerne på nytt. På grunn av dette oppsto spesielle krav til organisering av konstruksjon. Hovedkravet er å utføre arbeider med minst antall klager fra innbyggerne. For dette jobbet en spesiell konsulent på byggeplassen, som kunne svare på alle spørsmål om byggearbeid i sanntid. Boligselskaper tiltrukket flere firmaer samtidig for å utføre arbeidet. I alle kontrakter var det et vilkår: hvis et av selskapene ikke oppfyller sine forpliktelser, vil det andre oppfylle dem og påta seg en ekstra mengde arbeid. Så de garanterte leietakerne at alt arbeidet ville bli fullført i tide. I tillegg var prioritering å kontrollere kvaliteten på arbeidet - representanter for eieren dokumenterte alt det skjulte arbeidet til daglig.
Moderniseringen av varme-, avløps- og ventilasjonsanlegg betydde ytterligere arbeid inne i leilighetene, etterfulgt av reparasjon av bad og kjøkken. Disse arbeidene ble også utført uten bosetting. Arbeidet inne i en leilighet varte bare 5 dager takket være bruken av prefabrikkerte strukturer. Arbeidet i forskjellige etasjer ble synkronisert av stigerør, som gjorde det mulig for beboerne å bruke badet og kjøkkenet til naboene sine på trappen.
Storstilt renoveringstiltak gjorde det mulig å bringe boligmassen til moderne tekniske krav og redusere kostnadene for verktøy med mer enn halvparten. For tiden utføres ikke renovering av bygninger i et slikt volum. Eierne jobber på grunnlag av langsiktige 30-årige moderniseringsprogrammer, og den økonomiske effekten av hver hendelse blir nøye beregnet.
Hvilke typer bygninger er mest effektive for ettermontering?
Den tyske rehabiliteringserfaringen viser at det fra et økonomisk synspunkt er mest effektivt å rekonstruere bygninger med fem etasjer, forutsatt at det ikke er behov for å bygge heiser. Siden heiser er nødvendige for personer med begrenset mobilitet, kan økonomisk støtte til konstruksjonen oppnås i tillegg gjennom midler fra spesielle programmer. Det er mye vanskeligere å renovere bygninger over 10 etasjer fordi det er dyrt og teknisk vanskelig. Tyskland har imidlertid erfaring med energimodernisering av høyhus. Ofte i slike prosjekter utføres bare visse typer arbeid som er gunstige for innbyggerne og kostnadseffektive.
De fleste bygningene er modernisert samtidig som de eksisterende leilighetene er opprettholdt og antall etasjer. Individuelle prosjekter med endringer i leilighetsplaner, demontering av de øverste etasjene ble utført på bekostning av eierne eller på bekostning av programmet "City Reconstruction East". Men dette var isolerte tilfeller. Pilotprosjekter har vist at det er lettere å rive en bygning fullstendig og bygge en ny, mindre og i tråd med moderne standarder.
Prosjekter med overbygningsgulv er vanskeligere enn enkel modernisering, fordi det er nødvendig å styrke konstruksjonene og oppdatere ingeniørinfrastrukturen i bygningen. De implementeres i områder der det er stor etterspørsel etter boliger, og områder i utkanten av byene er ofte ikke slike. Imidlertid kan løsninger med overbygning og tilknyttede seksjoner være interessante når det er nødvendig å gi de øverste etasjene i en bygning tilgang til heis til lavest mulig pris. Først legges heissjakten i den vedlagte delen av bygningen. Deretter er selve bygningen bygget på og tilgang til leilighetene i de øverste etasjene gis gjennom korridorer mellom den gamle og den nye delen av bygningene.
Hva som skjer innen modernisering av boliger i dag
På begynnelsen av det 21. århundre begynte Tyskland å utvikle en "grønn" økonomi aktivt. Energieffektivitet i boligsektoren er av stor betydning. Siden 2002 har “Regulering om energisparing - EnEV” vært i kraft på lovgivningsnivå. I henhold til § 9 i denne bestemmelsen har eierne en plikt til å iverksette tiltak for modernisering av varmesystemer under gjenoppbyggingen av bygningen (reduksjon av energiforbruket til minst 100 kWh primærenergi per kvm M leilighetsareal per år.) (BENN, 2007).
I tillegg til parameteren "primærenergiforbruk" spilles en viktig rolle i "Regulering om energisparing" av "overføringskoeffisienten for varmetap". Det gjenspeiler det gjennomsnittlige varmetapet over hele bygningskonvolutten. Loven setter maksimalt tillatte verdier for disse parametrene. Imidlertid har KfW utviklet flere støttealternativer for å stimulere til høyere energieffektivitetsrater (for bygninger med forbrukshastigheter på mindre enn 100, 85, 70, 55 kWh primærenergi per kvadratmeter. Jo bedre energieffektivitetsindikator, jo større er beløpet for et mulig tilskudd til tilbakebetaling av lån (IWO, 2018).
Hva skjer i andre land?
Målet om å forbedre energieffektiviteten i boliger spiller en viktig rolle i EUs politikk. 2005 til 2007 det interregionale prosjektet "Baltic Energy Saving Network in the Housing Stock" (BENN) ble implementert. Målet var å utvikle strategier og verktøy for energieffektive ettermontering av bygninger i landene i Baltikum (Litauen, Latvia, Estland og Polen). I Estland og Litauen er andelen private eiere derfor svært høy (96% og 97%). Privatiseringen av boliger etter Sovjetunionens sammenbrudd var praktisk talt gratis (prisen kunne betales med privatiseringssertifikater / kuponger). Alt dette er veldig lik situasjonen i Russland (BEEN, 2007).
Prosjektet lette etter et svar på spørsmålet om det er mulig i disse landene å gjenta opplevelsen av masseoppussing av bygninger, slik tilfellet var i Øst-Tyskland. Ekspertene analyserte lovgivningen, sammenlignet situasjonen i økonomien og i boliger og fellestjenester i de baltiske landene, Polen og Tyskland. De estimerte også kostnadene ved omorganiseringen og beregnet eiernes økonomiske evner til å betale for den. På grunn av høye lånekostnader og lave inntekter for befolkningen i de baltiske landene fra 2007 (året for starten på BEEN-prosjektet), har det ennå ikke vært mulig å gjennomføre omfattende rehabiliteringsprogrammer. Bare velstående eiere kunne oppgradere hjemmet sitt. Men etter den gratis privatiseringen var sammensetningen av innbyggerne i huset som regel blandet.
Som et resultat av prosjektet ble det gitt en anbefaling om at den massive omorganiseringen kan finansieres med langsiktige billige lån, som gis på bekostning av lave renter i statseide banker. Prosentandelen kan reduseres ytterligere gjennom budsjetttilskudd. Leiligheten garanterer tilbakebetaling av lånet - ellers vil banken ta det. Det er imidlertid viktig å utvikle verktøy for å støtte familier med lav inntekt. En viktig forutsetning er behovet for å gjennomføre en omfattende omorganisering. Steg-for-steg-aktiviteter eller deres spontane kombinasjoner bør ikke være gjenstand for støtte.
En alternativ finansieringsmekanisme er "kontrakt". I dette tilfellet tilbyr investoren (for eksempel et byggefirma) huseiere å implementere hele pakken med planlagte energisparetiltak på egen regning. I dette tilfellet trenger ikke eiersamfunnet å bekymre seg for å finne finansiering, noe som gir en garanti for tilbakebetaling av lån. Investoren krever bare signering av en avtale der leilighetseierne forplikter seg til å betale et bestemt beløp hver måned for utført arbeid (for eksempel 15 euro per leilighet per måned i 20 år).
I følge Thomas Janicki, medlem av forstanderskapet for initiativet Housing in Eastern Europe i Berlin: mekanismer for den påfølgende ledelsen”. Hovedproblemet nå er at huseiere som har muligheten til å betale for energieffektive oppgraderinger til hjemmene sine, er avhengige av samtykke fra usikrede huseiere som ikke klarer å betale for renoveringskostnadene selv om de ville (Yanitski, 2011).
Estland
I Estland er 96% av bygningene privateid. Omtrent 60% av innbyggerne bor i bygårder bygget mellom 1961 og 1990.
Prosessen med å modernisere bygninger i Estland begynte på 2000-tallet. Finansinstitusjoner var interessert i å utstede lån, og de mest aktive og solvente foreningene av huseiere kunne få dem. Finansbyrået KredEx, etablert i 2001, ga garantier til eierforeninger for å få lån fra private banker (Leetmaa, 2018).
I 2009 ble KredEx Revolving Fund opprettet i samarbeid med European Regional Development Fund, et fond for å fremme energieffektive bygninger. Takket være opprettelsen av dette fondet har det kommet et mer tilstrekkelig støttesystem i Estland, basert på en kombinasjon av lån, lånegarantier og tilskudd. Ethvert hus der, etter gjenoppbygging, reduseres energiforbruket med 20-30%, kan søke om finansiering. KredEx gir 20 års lån med en gjennomsnittlig rente på 4%. Eierne må gi 15% av midlene (dette kan være deres egne midler eller lån fra andre banker).
Eierforeningen kan også søke om tilskudd fra KredEx i størrelsesorden 15 til 35% av kostnadene for moderniseringsarbeidet, avhengig av oppnåelse av visse energieffektivitetsstandarder og bruk av spesielle teknologiske løsninger (for eksempel en varmegjenvinning system). I perioden 2010 til 2014 ble 663 bygninger (1,9 millioner kvadratmeter) modernisert med støtte fra KredEx (Kurnitski, 2018). Siden 2015 har kravene til ventilasjon av bygninger blitt justert for å motta tilskudd. Renoveringsprosjekter av ytterligere 400 bygninger ble finansiert fra 2015 til 2019.
I husene i den senere serien ble det brukt tre-lags paneler av høy kvalitet, som ikke krevde ekstra isolasjon. Derfor omfattet de omfattende renoveringstiltakene ikke en visuell transformasjon av fasaden, for ikke å kaste bort penger på en rent estetisk løsning.
Litauen
I Litauen er 97% av bygningene privateid.
Programmet for modernisering av bygårder i Litauen har eksistert siden 2005. Det innebærer finansiering av energrehabilitering av bygningen gjennom et lavrentelån (lån i 20 år, fast 3% de første 5 årene). Betaling av tilbakebetaling av lån er nesten lik reduksjon av strømregninger etter modernisering (primært for oppvarming). Dermed søker programmet å sikre at innbyggerne ikke har en ekstra økonomisk belastning.
Programmet gir også en rekke budsjetttilskudd for å dekke kostnadene ved prosjektledelse, utvikling av prosjektdokumentasjon og kvalitetskontroll av byggearbeider. Siden 2012 har det vært et system med tilskuddsstøtte til investeringer i bygningskonstruksjon (30% av kostnaden for alle, 100% for familier med lav inntekt). Den kan brukes av foreninger av eiere som planlegger å gjennomføre en større renovering av bygningen.
Siden 2013 har en annen modell dukket opp i programmet, som involverer aktiv deltakelse fra kommuner. Byen utpeker en prosjektadministrator og utarbeider også et investeringsprosjekt for huseiere. Etter å ha blitt enige om planen for modernisering av bygningen av eierne, tar administratoren lånte midler, organiserer anbudsprosedyrer, er ansvarlig for gjennomføringen av alle tiltak og økonomistyring. 80% av prosjektene i programmet styres av administratorer utnevnt av kommunen (Smaidžiūnas, 2018). Hvis eiere med lave inntekter ikke er enige i modernisering, blir de fratatt subsidier for å betale for ressursene.
Endringene som er gjort har økt programmets attraktivitet - ved utgangen av 2019 ble 2176 anlegg rekonstruert; ytterligere 421 hus er i ferd med å moderniseres.
Programmet administreres av Residential Energy Efficiency Agency (BETA). Ansvaret inkluderer godkjenning av prosjekter for modernisering av bygninger som deltar i programmet, samt overvåking av implementeringsprosessen i alle ledd. Siden 2015 har BETA, med støtte fra Eastern European Housing Initiative (IWO), implementert prosjektet "Energieffektiv renovering av byområder i Litauen" med sikte på å finne en modell for omfattende renovering av boligområder og nabolag. De implementerer også et opplæringsprogram for kommuneansatte innen integrert energieffektiv modernisering av boligområder.
Latvia
I Latvia er andelen private eiere 85%. Rundt 95% av bygningene som ble bygget mellom 1941 og 1992 krever omfattende renovering på grunn av lav energieffektivitet og mangel på nødvendige vedlikeholdstiltak i tidligere perioder (Jörling, 2018, s. 1).
I 2009 lanserte den lettiske regjeringen sammen med European Regional Development Fund programmet Forbedring av varmeisolering av boliger med flere leiligheter.
Siden 2015 har ALTUM operert i Latvia - en statlig finansiell utviklingsinstitusjon, opprettet med støtte fra økonomidepartementet og finansdepartementet. ALTUM implementerer et program for å forbedre energieffektiviteten til boliger med flere leiligheter. Eierne gir ALTUM teknisk dokumentasjon for moderniseringen, og ALTUM gir garantier til bankene for utstedelse av et langsiktig (opptil 20 år) lån til en eierforening. I 2016 ble den latviske Baltic Energy Efficiency Facility (LABEEF) etablert for å hjelpe selskaper som implementerer energieffektiv oppussing basert på energitjenestekontrakter (Jörling, 2018).
Fra og med 2018 er rundt 740 moderniseringsprosjekter for bygninger fullført (totalt i Latvia - 53 tusen bygårder) (Blumberga, 2018).
Viktige takeaways fra erfaringene fra de baltiske landene
Resultatene fra de baltiske landene viste at modernisering av fondet, der alle leilighetene er privateide, er mulig. Dette krever imidlertid forhold der eierne kan handle mest effektivt. Et fungerende system for å støtte moderniseringen av bygninger kan ikke dannes på kort tid. Hvordan eierforeninger reagerer på programmet må overvåkes, og finansieringsmekanismer må forbedres. Dette er nettopp prosessen som har skjedd i de baltiske landene de siste to tiårene.
Erfaringen fra disse landene viser at energimoderniseringsprogrammet er gunstig for staten i økonomiske termer, ettersom nye selskaper dukker opp, jobber og skattebetalinger til budsjettet øker.
Et av problemene som er notert i forskningsrapporter om utsiktene for rehabilitering i de baltiske landene er det lille antallet boligbygg og en mindre befolkning enn i Øst-Tyskland. Dette hindrer muligheten for å danne stabile og uavhengige finansinstitusjoner og oppnå høye moderniseringsgrader. I Tyskland kunne det i utgangspunktet investeres en betydelig mengde midler i moderniseringsprogrammet, fordi det var mange som ønsket å gjennomføre prosjekter. Påfølgende prosjekter ble finansiert med midler som ble mottatt som tilbakebetaling av lån (Jörling, 2018). I denne forbindelse er Russland mer lovende for masseomorganisering.
For EU-landene er insentivet til å modernisere bygninger å forbedre energieffektiviteten i økonomien, redusere avhengigheten av energieksport og miljøeffekter. I Russland er ikke disse sakene på dagsorden. Men kvaliteten på boligbygninger fra den sovjetiske perioden forverres hele tiden. I følge undersøkelser av boligmassen i byen Ufa er perioden med problemfri drift for 60–70% av panelbygningene bare 15 år (Samofeev, 2018). Deretter kan det være en risiko for kollaps av deler av veggpanelene, som er bærende konstruksjoner til bygninger. For å bevare dem er det nødvendig å gjennomføre omfattende omorganiseringstiltak. Varmeisolasjon av fasader vil stoppe prosessen med årlig frysing og tining av veggkonstruksjoner, som deres tilstand forverres. I Russland i dag er det nødvendig med et omfattende program for oppussing av flerleilighetsbygg med arbeidsinstrumenter for økonomisk støtte.
Behovet for en profesjonell leder for å organisere omorganiseringen
IWO-eksperter påpeker at private eierskapssamfunn i post-sosialistiske land ofte er uføre når det gjelder energiombygging av bygninger. Omorganisering er en kompleks prosess med mange risikoer for eierne. De første trinnene krever allerede økonomiske kostnader. Men samtidig er det foreløpig ikke klart om det vil være mulig å oppnå et resultat. En feil på noen av trinnene (konsept, design, byggearbeid) kan føre til at målene for rehabiliteringen ikke vil bli oppnådd.
Det er derfor spørsmålet om renovering av bygninger ikke bare er et spørsmål om finansiering. Eiersamfunnet trenger organisatorisk støtte.
Organiseringen av renoveringen av bygningen inkluderer følgende stadier (Smaidžiūnas, 2018):
• utarbeidelse av konseptet med renovering av bygninger;
• å organisere en generalforsamling og ta en beslutning om omorganisering;
• holde et anbud for utvikling av prosjektdokumentasjon;
• støtte for prosessen med utarbeidelse av prosjektdokumentasjon;
• holde anbud for byggearbeider;
• finansiering av arbeid (skaffe lån, søke om tilskudd);
• kontroll og aksept av byggearbeider.
For eksempel, som beskrevet ovenfor, økte antall deltagende hus i programmet i Litauen etter at de begynte å utnevne en ekstern leder (Smaidžiūnas, 2018). En annen viktig mekanisme var muligheten til å dekke kostnadene ved prosjektadministrasjon gjennom tilskudd.
Renovasjonsbyråer for boligområder i Tyskland
Oppussingsprosessen blir mer komplisert når det ikke bare gjelder en enkelt bygning, men flere blokker eller territoriet til et boligområde som helhet. I dette tilfellet er det nødvendig å synkronisere interessene til et stort antall deltakere, samt sette opp mange parallelle prosesser.
I Tyskland finnes det et "reorganiseringsområde" -verktøy for å løse disse problemene. Reglene er nedfelt i bygningskoden. Beslutningen om å tildele denne statusen til territoriet tas av byadministrasjonen. Byen ansetter deretter et uavhengig selskap - "omorganiseringsbyrået". Oppgavene inkluderer koordinering av planer for modernisering av bygninger og eiendommer. Det er lettere for eiere som deltar i moderniseringsprosessen på grunnlag av den utviklede planen å bli enige om prosjektet og motta fortrinnsrettige lån og subsidier.
Oppussingsbyråer bør ikke være tilknyttet byggefirmaer som opererer på stedet. Dette er en viktig betingelse nedfelt i lovgivningen. Det garanterer at under gjennomføringen av prosjektet vil innbyggernes interesser gå foran byggherrenes interesser.
"Sanitetsbyrået" (tysk: Sanierungsträger) utfører følgende funksjoner:
• utvikler en generell transformasjonsplan for "sanitærområdet" (tysk: Sanierungsgebiete);
• organiserer offentlige diskusjoner og blir enige om planen med alle interessenter;
• koordinerer private og offentlige investeringer;
• er ansvarlig for gjennomføringen av aktiviteter som finansieres over budsjettet;
• involverer eierne i gjennomføringen av prosjektet;
• Hjelper eiersamfunn med å arrangere ettermontering etter behov (mot en ekstra kostnad).
Innføring av nye typer eiendom med teknisk fornyelse av fondet
Utbredelsen av privat eierskap i bygårder med flere leiligheter er en utfordring for å opprettholde den tekniske tilstanden til boligmassen på lang sikt. Eierskapssamfunn som har vært vellykkede på et bestemt tidspunkt, 10 år fra nå, når de neste trinnene er nødvendige, er kanskje ikke like effektive. Sosial heterogenitet blir et annet hinder for felles handling. Problemet er at "eiere som er villige og i stand til å betale for moderniseringen av sine hjem er juridisk avhengige av samtykke fra lavinntektseiere" (BENN, 2007). Dette påvirker den økonomiske utviklingen i landet som helhet.
Derfor er det nødvendig å tenke på hvordan man kan innføre alternative eierformer innen områder med masseboligutvikling: kooperativer og boligselskaper, som kan operere mer effektivt på lang sikt.
I Tyskland på 90-tallet. insentivet for å opprette nye borettslag i områder med masseboligutvikling var at de kunne stole på ytterligere finansiering for å modernisere fondet. Et lignende scenario kan realiseres i Russland.
Overføring av en del av boligmassen til eierskap til boligselskaper kan skje på et tidspunkt da den tekniske tilstanden til bygninger på territoriet når minimumsverdien, og eierne ikke er klare til å gjøre noe for å bevare den. I løpet av fornyelsen av fondet kan type eiendom endres - noen av eierne kan bli leietakere, og restaureringen av den tekniske tilstanden vil skje på bekostning av boligselskapet.
Dette er selvfølgelig bare hypotetiske scenarier. Men de må tas i betraktning. Anvendelsen av disse mekanismene krever nøye analyse, tilpasning av juridiske forhold. I tillegg vil det være nødvendig med en justering av landets boligpolitikk som helhet. Hvis vi snakker om Russland, bør først privatisering stoppes og mer oppmerksomhet rettes mot å bevare den eksisterende boligmassen.
