Vi publiserer en artikkel av forfatterne av prosjektet "VIVA-Lefortovo", studenter fra NLTR-programmet, som, båret av temaet, forenet seg etter studiene i "Team 123" -gruppen og fortsatte arbeidet. Essensen av prosjektet er et forslag til integrert utvikling av en del av Lefortovo-distriktet, som i dag er overbelastet med ledige industrisoner og er preget av lav kvalitet i bymiljøet. I denne artikkelen diskuterer gruppemedlemmene muligheten for å lage en gågate mellom Hammer og Sickle, som Don-Stroy planlegger å bli til boligkomplekset Symbol, CROC kontorsenter og Yauza-fyllingen innen 2025–2026. En slik boulevard vil tillate å gå fra Entuziastov-motorveien gjennom den tidligere Hammer og Sickle til det rekonstruerte Kristall-anlegget, Stroganovs 'Yauz-eiendom, og videre langs tollbroen til den andre siden av elven til Nizhnyaya Syromyatnicheskaya Street og Artplay. I mellomtiden presenterte Don-Stroy på de offentlige høringen i april 2015 et justert prosjekt som skiller seg fra det vinnende, der det ikke er noen fotgjengerakse på stedet for jernbanelinjen og den indre boulevarden ender inne i boligkomplekset Symbol, uten å forlate byen.
Som en påminnelse ble første plassering i juryens rangering for begrepet gjenoppbygging av Hammer og Sickle tatt av MVRDV-prosjektet, men da, av beslutning fra utvikleren, ble LDA-designprosjektet erklært vinneren.
Nedenfor er en artikkel av forfatterne av forskningsprosjektet. ***
Som en del av utdanningsprogrammet "New Leaders of Territorial Development", NLTR (programmet er organisert av MARSH og RANEPA), studerte vi byområdet, en del av Lefortovo-distriktet. Kandidatene som ikke er likegyldige for skjebnen til regionen, har organisert seg i Team 123-gruppen, som fortsetter å jobbe med VIVA-Lefortovo-prosjektet. Vi har identifisert flere steder, hvis transformasjon kan gi et betydelig bidrag til utviklingen av distriktets infrastruktur og øke komforten for å bo for eksisterende og fremtidige innbyggere, noen av disse forslagene har konkrete fordeler for byen.
Ved å bruke arbeidet vårt som et eksempel, vil vi vise en rekke urbane spørsmål, være oppmerksom på saker som ofte faller utenfor syne når vi utvikler prosjekter i lignende territorier:
- Hvorfor faller tilkoblingen til territorier på lokalt nivå ut av designerens synsfelt?
- Hvordan kan de tidligere industrisonene passe organisk inn i den eksisterende urbane konteksten?
- Hvorfor er den generelle kvaliteten på bymiljøet på et lavt nivå?
- som byens økonomi, inkl. er mengden av avgiftspliktig base sammenkoblet med den urbane konteksten?
I vår artikkel vil vi ikke dykke ned i de teoretiske aspektene av problemet, men vi vil prøve å vise med et spesifikt eksempel hvilke mekanismer og hvilken logikk av utviklingsdeltakere som former byen vår ikke alltid på den beste måten.
Vi vil vurdere en del av byen mellom Yauza-elven, Entuziastov-motorveien, Krasnokazarmennaya Street. Det er denne delen vi betegner som VIVA-Lefortovo-territoriet, for denne delen foreslår vi de viktigste transformasjonene.
Dette nettstedet er kjent for det faktum at det er overbelastet med tidligere industriområder som ikke lenger fungerer som produksjon, kvaliteten på miljøet og omgivelsene er på et lavt nivå, det er mange tomme forlatte steder. Samtidig har territoriet en betydelig ressurs for en kvalitativ ny utvikling: tilstedeværelsen av viktige historiske steder i god stand, nærheten til elven og et stort utvalg av grøntområder, nærhet til sentrum og transportknutepunkt. Interessen til næringsliv og utviklere for utviklingen av nettstedet er bemerkelsesverdig: fire store aktører har gitt uttrykk for sin interesse for objektene på nettstedet.
Ekko av fremtidige endringer kan allerede observeres: Kristall-anlegget blir omgjort til en kunstklynge, territoriet til Hammer and Sickle-anlegget forbereder seg på boligutvikling, Morton Group of Companies har begynt å selge leiligheter i et boligkompleks på stedet av det tidligere Almaz-Antey-anlegget.
La oss se nærmere på prosjektet til boligkvarteret Symbol, foreslått for implementering av Don-Stroy på territoriet til det tidligere Serp og Molot-anlegget, som dominerende og på lang sikt påvirker utviklingen av territoriet betydelig. Diskusjoner om dette prosjektet startet i 2012, og som et resultat tilbød byen utvikleren å holde en internasjonal konkurranse for utvikling av et arkitektonisk og byplanleggingskonsept for utvikling av anleggets territorium. Målet med konkurransen er "utvelgelsen av arkitektoniske og byplanleggingskonsepter for å skape en multifunksjonell urban enhet med en utviklet infrastruktur, integrert i det urbane stoffet og oppfyller kravene til bærekraftig utvikling av miljøet".
I følge resultatene av konkurransen ble fem prosjekter presentert, ordningene for dem er gitt nedenfor. Fire av disse prosjektene har en gangrute langs de tidligere jernbanesporene. Dette er en åpenbar løsning fordi det gir kommunikasjon mellom mikrodistriktene, gir direkte tilgang til Yauza-elven for fremtidige innbyggere, samt direkte tilgang til områdets kulturelle steder: Stroganov-eiendommen, Crystal Art-klyngen, Syromyatnichesky vannkompleks med en tilstøtende park, Artplay territorium.
I hvert av prosjektene lagres jernbanesporene som en fotgjengerakse.
På prosjektet som er foreslått godkjent, blir det besluttet å fjerne denne forbindelsen på bygningens territorium, og å bygge boligkvarterer i stedet for sporene. En slik løsning utelukker muligheten for å bruke de eksisterende forutsetningene for utvikling av området, og arbeider heller med å isolere seg fra den rådende urbane konteksten.
Det kan antas at en slik beslutning fra utbygger skyldes at omgivelsene
territoriet tilsvarer ikke ønsket nivå av fremtidig utvikling - business class. Enhver utvikler er først og fremst interessert i å tjene penger, og er ikke i det hele tatt forpliktet til å foredle det enorme territoriet ved siden av nettstedet hans.
Team 123s forslag er å bevare det eksisterende sporet, opprette en enkelt fotgjengerforbindelse, "Tiny Boulevard", som vil finne sted på stedet til den tidligere
jernbanespor. Den nye boulevarden vil slå sammen flere kvartaler av distriktet på en gang og gi direkte tilgang til fyllingen. ***
Imidlertid ville byen ha nytte av nettopp de prosjektene som organisk passer inn i den urbane konteksten. Hvis et prosjekt blir implementert som ekskluderer slike bånd, risikerer Moskva å få enda mer fragmenterte kvartaler, en betydelig svekkelse av synergetiske bånd. I dette prosjektet er fotgjengertilgang til områdets tiltrekningssentre (fylling, Kristallu, Artplay, etc.) vanskelig. Den valgte utviklingsordningen stimulerer biltrafikken, og forverrer trafikkspenningene i området.
Separat vil vi diskutere den økonomiske delen av slike beslutninger for byen. Ved å bruke eksemplet på dette territoriet bestemte vi oss for å vurdere alternativer for utvikling av distriktets økonomi når vi implementerte to scenarier: samtidig som vi opprettholder den eksisterende situasjonen og når vi organiserer en ny gågate i stedet for jernbanesporene.
Vi analyserte veistrekningen fra gaten. Zolotorozhsky skaft til Kristall-anlegget. Dette nettstedet er nå forlatt, hovedsakelig brukt av marginale innbyggere, siden det knapt merkes for patruljer. Samtidig blir fotgjengere tvunget til å bruke denne delen av jernbanelinjen som en krysning mellom gatene Volochaevskaya og Zolotorozhsky Val. Det er svært få forbindelser mellom hovedgatene i distriktet, og folk bruker til og med en slik uegnet sti for tiden. Seksjonene langs sporene ser forlatt og underutnyttet ut. Unntaket er territoriet til CROC-selskapet, som ligger ved siden av sporene, men selskapet inngjerdet seg så mye som mulig av sporene med et høyt gjerde med piggtråd.
Hvis vi analyserer avgiftsgrunnlaget samlet inn fra de tilstøtende områdene, utgjør det omtrent 50-70 millioner rubler. per år (beregningen var basert på landskatt og eiendomsskatt). Den overveldende delen av dette beløpet ligger på kontorsenteret til CROC-selskapet. Resten av de tilstøtende områdene bringer praktisk talt ikke penger til byen, fordi er, etter betegnelse, et industriområde, dvs. matrikkelverdien er 4,5 ganger lavere enn verdien på land med et formål, for eksempel for handel.
I tillegg er bygninger i tilstøtende territorier ikke inkludert i listen over objekter som eiendomsskatt beregnes for. Fra denne analysen konkluderer vi: hvis en by dyktig kan stimulere overføring av land til sosialt viktige funksjoner, spesielt i områder som er utsatt for slike endringer, er det
kan øke inntektene fra disse landene betydelig.
Området langs jernbanesporene har et høyt potensiale for slike
gjenoppbygging. Samtidig vil potensialet øke betydelig hvis
direkte forbindelse med det fremtidige boligområdet. I dette tilfellet kan den forventede innkreving av skatter fra tilstøtende områder vokse til 160-200 millioner rubler, noe som er 3-4 ganger høyere enn dagens situasjon.
I tillegg til den direkte økonomiske effekten, ville byen kvitte seg med et av de stygge stedene i distriktet, og forvandle det til et sentrum av attraksjon, en gågate, en forbindelse med elven, en grønn voll, tilgang til Crystal og Artplay kunstsentre. Vi foreslår at du kaller den nye boulevarden "Tiny Boulevard", og husker med dette navnet at KROK-kontoret og bakeriet ligger ved siden av jernbanesporene.
Hvis dette forslaget ble implementert, ville utvikleren også motta betydelige fordeler: den nye boulevarden jobber for å utjevne miljøet, noe som gjør det mer attraktivt og tryggere for fremtidige innbyggere. En velholdt boulevard, som gir tilgang til elven og gjenstander for kreativ aktivitet, er en mer viktig demonstrasjon av velvære i området rundt enn fotokollager i reklamebrosjyrer. I tillegg er vi sikre på at slike avgjørelser påvirker kostnadene for selve leilighetene i boligkompleksene under bygging.
For å markedsføre de foreslåtte løsningene kontakter vi aktivt myndighetene og arealbrukerne av tomtene som vi foreslår endringer for, som en del av prosjektet vårt. Implementeringen av slike løsninger er umulig uten å etablere samhandling mellom de spesifiserte deltakerne. I følge vår antagelse kunne mange smertepunkter i byen løses gjennom gjennomføring av prosjekter med fokus på ressursene og potensialet i byen, den allerede etablerte urbane konteksten og dannelsen av synergistiske bånd.
Ved å bruke eksemplet på VIVA-Lefortovo-prosjektet, vil vi foreslå og implementere en ny tilnærming til å løse urbane problemer, med fokus på å maksimere potensialet i et naturlig dannet territorium, med et grunnleggende fokus på sammenheng av territorier. ***
Vellykkede analoger i verden for transformasjon av jernbanespor:
High Line Park, New York
Den tidligere jernbanelinjen ble forvandlet til en park, som ble et nytt punkt
attraksjon i byen. Takket være denne transformasjonen viste det seg å gjenopplive det depressive
territoriet til byen som industriell produksjon ble trukket fra. Bysmog
tiltrekke investorer, bedrifter, nye innbyggere til områdene rundt.
Den estimerte tilførselen av tilleggsinvesteringer i området ble anslått til 4 milliarder dollar, og den faktiske økningen i innkreving av eiendomsskatt per år økte med 100 millioner dollar, noe som allerede har fått tilbake kostnadene ved å opprette parken. Mer>
Good's Line, Sydney
Et prosjekt for å transformere et forlatt område og jernbanespor til en gangsti. Stien har blitt et tiltrekningssted for byfolk, turister, studenter fra nærliggende universiteter. Gjennomføringen av prosjektet ble mulig etter etablering av partnerskap mellom de seks eierne av det tilstøtende landet, myndighetene og offentlige organisasjoner. Anlegget ble satt i drift for mindre enn et år siden, men har allerede stimulert utviklingen av virksomhet i de tilstøtende områdene, og har også påvirket etterspørselen og kostnadene ved boliger betydelig. Detaljer 1 og 2.
Team 123 jobbet med artikkelen:
Marina Reingold - prosjektleder.
Erfaring innen forretningsutvikling, utvikling av partnernettverk, lansering av nye forretningsområder.
Anna Kasatkina er prosjektanalytiker.
Erfaring innen eiendomsrådgivning, verdivurdering.
Ulyana Pyankova er sosiolog i prosjektet.
Erfaring innen sosiologisk forskning, gjennomføring av valgkampanjer.
Oleg Raspopov er prosjektarkitekt.
Erfaring innen arkitektur og design. Kurator for konkurransen om utvikling av konseptet til parken "Patriot", kurator for skolen "Fundamentals of the Architectural Future"
Visualisering:
Oleg Raspopov, Adil Azhiev, utviklerpublikasjoner.
